Le département du Var attire chaque année de nombreux investisseurs et promoteurs, séduits par son climat ensoleillé, son dynamisme économique et sa situation géographique privilégiée entre Marseille et Nice. Que ce soit pour la construction d’immeubles résidentiels, de bâtiments tertiaires ou commerciaux, ce territoire offre de nombreuses opportunités.
Cependant, un tel projet implique une connaissance approfondie des réglementations locales, une planification rigoureuse et une gestion maîtrisée des coûts.
Comprendre le marché immobilier varois
Avant d’investir dans un projet de construction dans le Var, il est essentiel de comprendre le marché local.
Un département attractif pour la construction
- Une forte demande en logements, notamment dans les grandes villes comme Toulon, Hyères ou Fréjus.
- Une croissance économique qui favorise le développement de bureaux et commerces.
- Un cadre de vie privilégié, attirant de nouveaux résidents chaque année.
Zones les plus propices à la construction d'immeubles dans le Var
Les villes du littoral
- Toulon, La Seyne-sur-Mer, Hyères, Saint-Raphaël, Fréjus
- Forte attractivité, mais terrains chers et réglementations plus strictes.
- Idéal pour la construction de logements collectifs ou d’établissements touristiques.
Les villes de l’intérieur
- Draguignan, Brignoles, Le Luc, Montauroux
- Terrains plus abordables, bon potentiel pour l’immobilier locatif.
- Opportunités pour la construction de résidences principales ou logements sociaux.
Les zones rurales
- Fayence, Seillans, Aups, Bagnols-en-Forêt
- Prix du foncier plus bas, mais demande locative plus faible.
- Intéressant pour des projets spécifiques (gîtes, entrepôts, zones artisanales).
Choisir le bon terrain pour votre projet
L’achat du terrain est une étape déterminante. Plusieurs critères doivent être pris en compte.
Les caractéristiques du terrain
- Superficie : Plus un terrain est grand, plus il offre de flexibilité pour la conception.
- Topographie : Un terrain en pente demandera plus de terrassement et donc un coût plus élevé.
- Nature du sol : Une étude de sol (G1, G2) est indispensable pour éviter des surprises (sol argileux, zones inondables…).
La viabilisation et les raccordements
Un terrain non viabilisé nécessite des travaux supplémentaires pour le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de voirie. Coût estimé : entre 5 000 et 50 000 € selon l’accessibilité.
Vérification du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
- Hauteur maximale autorisée pour la construction.
- Emprise au sol et coefficient d’occupation des sols (COS).
- Contraintes architecturales en fonction des zones protégées (Bâtiments de France, sites classés).
En savoir plus sur le Plan Local d'Urbanisme.
Les étapes clés de la construction
Dépôt du permis de construire
Un permis de construire est obligatoire pour toute construction d’immeuble dans le Var ou de bâtiment professionnel.
- Dossier à déposer en mairie.
- Délai d’instruction : 3 à 6 mois.
- Consultation possible des Architectes des Bâtiments de France (ABF) si la zone est protégée.
Conception et études techniques
- Étude de sol G2 : Essentielle pour déterminer le type de fondations.
- Plans architecturaux : Réalisés par un architecte ou un bureau d’études.
- Étude thermique (RT2020, RE2025) : Permet de respecter les normes énergétiques.
- Plans de voirie et réseaux divers (VRD) : Nécessaires pour les raccordements.
Le gros œuvre
C’est la phase la plus coûteuse et la plus longue du chantier. Elle comprend :
- Terrassement et fondations
- Élévation des murs porteurs (béton, brique, pierre)
- Planchers et charpente
- Toiture et étanchéité
📌Coût moyen : entre 900 et 1 800 €/m² selon les matériaux utilisés.
Le second œuvre et les finitions
- Isolation thermique et acoustique
- Menuiseries extérieures (fenêtres, portes, volets)
- Plomberie, électricité et chauffage
- Revêtements de sols et peintures
📌Coût moyen : entre 600 et 1 200 €/m².
Budget et rentabilité d’un immeuble ou bâtiment
Estimation des coûts
| Poste de dépense | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Achat du terrain | 60 000 à 600 000 € |
| Études et permis | 10 000 à 50 000 € |
| Gros œuvre | 900 à 1 800 €/m² |
| Second œuvre | 600 à 1 200 €/m² |
| Aménagements extérieurs | 10 000 à 50 000 € |
| Taxes et frais annexes | 5 000 à 20 000 € |
📌Coût total estimé : entre 1 500 et 3 500 €/m², hors prix du terrain.
Rentabilité locative et revente
Un immeuble bien conçu peut générer une rentabilité brute de 5 à 8 % en location nue, et 8 à 12 % en location meublée ou saisonnière.
Les nouvelles tendances en construction dans le Var
🌿Bâtiments écoresponsables : Isolation renforcée, panneaux solaires, récupération d’eau de pluie.
🏢Immeubles mixtes : Combinant logements, commerces et bureaux pour une meilleure rentabilité.
📡Bâtiments intelligents : Domotique intégrée pour optimiser la consommation énergétique.
Un projet rentable mais exigeant
Construire un immeuble ou un bâtiment dans le Var est un investissement prometteur, à condition de bien choisir son terrain, respecter les normes et maîtriser les coûts. Un projet bien planifié peut offrir une rentabilité solide et une valorisation importante sur le long terme.
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